Տիգրան Ջրբաշյան. Լքված բնակարաններ՝ չօգտագործված հնարավորություն, թե՞ անլուծելի խնդիր
«Ամերիա» խորհրդատվական ընկերության տնօրեն Տիգրան Ջրբաշյանն իր ֆեյսբուքյան էջում գրում է.
Ըստ ՀՀ Վիճակագրական Կոմիտեի տվյալների` 2022թ. վերջին Հայաստանում բնակարանային ֆոնդը կազմել է 105.7 մլն քմ, որը 1990թ. նույն ցուցանիշից ավել է 2 անգամ: Անշարժ գույքի շուկայի նման աճի պատճառ են հանդիսանում.
- Հին բնակարանային ֆոնդը նորով փոխարինելու անհրաժեշտությունը,
- Մեկ շնչի հաշվով ՀՆԱ-յի աճին զուգընթաց ավելի ընդարձակ բնակարանների նկատմամբ պահանջարկի ավելացումը,
- Տնային տնտեսությունների միջին անդամների թվի նվազումը` պայմանավորված առավել հաճախակի դարձած առանձին ապրելով,
- Տնտեսապես ակտիվ բնակավայրերում, հիմնականում Երևանում, բնակելի տարածք ունենալու պահանջարկի աճը,
- Արտաքին գործոնները, մասնավորապես ակտիվ զբոսաշրջությունը, ՌԴ-ից Հայաստան բնակության նպատակով ժամանող քաղաքացիների քանակի աճը:
Հաշվի առնելով 2005-2011թ., և 2018թ. վերսկսված լայնածավալ շինարարությունը, ինչպես նաև բնակչության շարունակական նվազումը, ակնհայտ է դառնում, որ մեկ շնչի հաշվով բնակֆոնդը աճում է (1990թ. հետ համեմատ մոտ 2.5 անգամ): Այնուամենայնիվ, հարց է առաջանում, արդյո՞ք առկա ֆոնդը բավարար է ՀՀ բնակչության, այդ թվում Արցախից բռնի տեղահանված մեր հայրենակիցների համար, թե՞ կարիք կա շարունակելու մեծածավալ շինարարությունը` այդ թվում նաև պետական ֆինանսավորմամբ: Հարցին պատասխանելու համար դիտարկենք հետևյալ գործոնները`
- Արտագաղթ. ըստ հաշվարկների` 1990-ական թվականներից սկսած Հայաստանը լքել է առնվազն 1 մլն մարդ կամ 260,000 ընտանիք (հիմք ընդունելով տնային տնտեսության անդամների միջին թիվը 3.75 մարդ): Ելնելով այն փաստից, որ ՀՀ-ում, ինչպես այլ հետ-Սովետական երկրներում, բարձր է սեփական բնակարաններում ապրողների կշիռը (մոտ 89-90%), կարելի է պնդել, որ արտագաղթի արդյունքում մոտ 200,000 բնակարաններ մնացել են լքված (չի բացառվում, որ դրանց որոշ քանակություն կա’մ վաճառվել է, կա’մ հանձնվել վարձակալության): Կարելի է փաստել նաև, որ արդյունքում ապաբնակեցվել են Երևանից հեռու գտնվող բնակավայրերը: Պետք է հաշվի առնել նաև ներքին միգրացիան` այլ բնակավայրերից դեպի Երևան և հարակից շրջաններ, ինչը կրկին հանգեցրել է առավել հեռավոր շրջաններում գույքերի չօգտագործմանը:
- Անշարժ գույքի ձեռքբերումը` որպես ներդրում: Հայաստանում ակտիվ ներդրումային շուկայի բացակայության պատճառով շատերը, այդ թվում արտերկրում բնակվող հայերը, բնակարաններ են գնել` որպես կապիտալ և նպատակ չունենալով դրանք օգտագործել: Չնայած վերջին տարիներին վարձակալական շուկայի որոշակի ակտիվացմանը (այն էլ միայն Երևանում և դրա մերձակայքում), վերոնշյալ գույքերը ոչ ամբողջությամբ են շրջանառության մեջ, ինչի մասին են վկայում վարձավճարների շարունակական աճը (պահանջարկն ավելի արագ է աճում, քան առաջարկը, ինչն էլ հանգեցնում է վարձավճարների աճի): Այսպիսով, հիմնականում վարձակալության են հանձնվում միայն Երևանում/դրան մոտ գտնվող բնակարանները/տները, մինչդեռ հեռավոր շրջաններում գտնվող գույքերը շարունակում են մնալ չօգտագործված:
Ստացվում է, որ անշարժ գույքի երկրորդային շուկայում չօգտագործված մեծ պոտենցիալ կա: Մյուս կողմից էլ կա մշտական կեցության վայրի պահանջարկ, հիմնականում Արցախից ՀՀ տեղափոխված անձանց կողմից (մոտ 25-28 հազար ընտանիք` հիմնականում գյուղական բնակավայրերից): Հետևաբար, պետության ակտիվ միջնորդության շնորհիվ, կարելի է կարգավորել շուկան` հասնելով կայուն հավասարակշռության կետի: Իսկ ինչպե՞ս դա անել:
- Առաջին քայլը, համաձայն միջազգային պրակտիկայի լավագույն փորձի, լքված բնակարանների բացահայտումն ու գույքագրումն է` ուսումնասիրելով կոմունալ ծախսերը` հիմնականում էլեկտրաէներգիայի և գազի ամսեկան սպառումը: Առավել արդյունավետ կլինի այդ գույքերի նկատմամբ կիրառել պրոգրեսիվ գույքահարկ` ամեն տարի որոշակի չափով ավելացնելով գույքահարկի դրույքաչափը: Նպատակը պետք է լինի «ստիպել» անշարժ գույքի սեփականատերերին օգտագործել դրանք` կա’մ անձամբ բնակվել, կա’մ տրամադրել վարձակալության, հակառակ դեպքում` վաճառել:
- Արցախից տեղափոխված ընտանիքներին բնակարանով ապահովելու համար նպատակահարմար կլինի տրամադրել վաուչերներ, որոնք կարող են օգտագործվել երկրորդային շուկայից անշարժ գույք գնելու, վարձակալելու կամ վերանորոգելու համար: Ընդ որում, վաուչերների համակարգը պետք է խրախուսի Երևանից հեռու, հիմնականում սահմանամերձ բնակավայրերում բնակարանների վերաօգտագործումը:
- Հնարավոր լուծում է նաև պետության կողմից ոչ թե նոր շենքերի կառուցման խրախուսումը, այլ առկա բնակֆոնդի վերանորոգումը և վերականգնումը:
Շուկայի նման կարգավորումը կարող է ներկայացնել մի շարք առավելություններ` ի տարբերություն նոր շինարարություն սկսելու, մասնավորապես`
- Բնակֆոնդի պահպանում. լքված բնակելի նպատակային նշանակության շենքերի վերաօգտագործումը թույլ կտա խուսափել ոչ միայն դրանց հետագա ամորտիզացիայից, այլ նաև հակառակը, վերականգնել դրանք` երկարացնելով դրանց կյանքի տևողությունը,
- Առավել ծախսարդյունավետ լուծում. այս դեպքում պետք է դիտարկել 2 առավելություն: Նախ, վերաօգտագործումը ավելի արագ և, չի բացառվում նաև, որ ավելի էժան լուծում է, քան նոր կապիտալ կառուցապատումը: Երկրորդ, բարձրացված գույքահարկի արդյունքում ավելացված բյուջետային եկամուտները թույլ կտան որոշակիորեն կամ ամբողջությամբ ծածկել վաուչերների միջոցով իրականացված ծախսերը` էական ազդեցություն չթողնելով պետբյուջեի վրա, ինչը թույլ կտա իրականացնել այլ կապիտալ ծախսեր:
Վերջնարդյունքում, ստացվում է, որ, ըստ նախնական գնահատականների, առավել արդյունավետ է շրջանառության մեջ դնել արդեն կառուցված գույքը, ի տարբերություն նոր կառուցապատում սկսելու:
Հ.Գ. ներկայացված թվերը շատ նախնական են և կարող են որոշակիորեն տարբերվել իրականությունից: